BrisbaneBBS.com悠悠网 | 布里斯班中文网_昆士兰华人论坛_黄金海岸论坛_Goldcoast_租房_工作_交友_同城

标题: 我还是不看好澳洲资产(我转的) [打印本页]

作者: danny01    时间: 2013-10-26 10:13
标题: 我还是不看好澳洲资产(我转的)
我还是看跌澳洲资产--尤其是地产,理由是这地产的狂飙是不正常的,是现在是政府和政府的海外债主们联手在做高房价,以吸引国内外老百姓的闲散资金,以防这些资金冲向食品,能源,等地方,这和周小川说的蓄水池是一样的意思政府和海外资本勾结坑害,刮空,困死澳洲老百姓,政府要老百姓成为服服帖帖的房奴。理由如下:

在经济压力下,政府把唯一可靠的税源老百姓抵押给了犹太金融资本操纵的银行,因为主业如矿业--不交税,拒交碳税,矿业暴利税;制造业,都快玩蛋了,农业,林业,畜牧业,在高汇率下没有竞争力,至于服务业,基本是主业的附庸,主业不行,服务业包括挨踢,通讯,财务,贸易,船运,物流,餐饮都不会好多久,但政府还要维持膨大的开支,要当大洋洲的老大,所以,要借钱,向海外借款,抵押给债主的就是澳洲老百姓,这是唯一好征收的税源,在这税源成为税源之前,就是要通过热钱和低息谷高房地产,让老百姓们愿者上钩,一旦上钩,这澳洲的贷款不是美国那样的,你可以跑路把房产甩给银行,你知道的,除非你破产死亡为止,这房价涨跌,苦的是老百姓,因为地税铁定涨,但你的房价不一定会给你赢利,空心汤团而已,照通货膨胀来算,几年后还是跑不赢cpi的负资产,老百姓如老黄牛,一旦成为房奴,就如牛背上加了个轭,为了点看得见,吃不着的干草蝇头小利,自愿自得地给自己套上个日渐加重的轭,后面坐着的是政府的官员,政客,银行家,海外债主,还有不断有人上车哈。

热钱是要盈利的,如何盈利,看看美国,日本,香港的房事走向就知道,澳洲的房事和日本香港最接近,日本和香港现在如何,澳洲在热钱盈利抽走后,也一样,1997年由于楼市过度炒卖和过度借贷,在亚洲金融危机的冲击下,外资大举撤出香港,导致香港楼市崩盘,仅一年之内,楼价跌幅逾半,并在随后在长达5年的跌势中,楼价累积跌幅与1997年高峰期相比高达约70%。回顾日本泡沫经济前后的房价同样可以看出,房价1990年的顶峰到1994年的谷底,现在澳洲的房产泡沫估计向顶点冲刺,如果看看日本香港美国这一面面镜子,就会推测出澳洲房价跳水将是多么壮观的一跃,美国,日本,香港都比澳洲有实力,起码他们不完全靠房地产,还有其他靠山以维持稳定,澳洲现在除了地产,还能靠啥呢?美国有中国人的补贴,日本有底子,香港有内地活水,澳洲有啥?热钱的热,就是来的猛,去的也快,中国可以用限制流动把热钱霸住,澳洲也可以吗?

关于人口和房价的问题,那么,老毛也可以反驳:澳洲才2000万多一点,gdp 9000亿美元,土地面积700多万的大陆国家和人口的比例,刚需的消耗力,买房资金的来源能和日本岛国,香港弹丸之地比吗?日本人口1.3亿,面积37.8万平方公里,比400万人口,32万平方公里的新西兰大不了多少,而且人口也集中在几个大城市--东京和大阪,神户,横滨,东京那个实际人口有2500万-3000万,但东京的房价现在是多少?日本人收入不低,gdp有5.7万亿美元,在东京迪斯尼千叶,东京上野等住过,房地产比高峰期跌去60-70%,香港常住人口750万,土地面积才1100平方公里,gdp4000多亿美元,房价高峰期吓死人,全球最高,全民炒房,全民赚钱,但现在呢?大陆的水喉一关,自贸区一开,香港房价不是开始跌了吗?

澳洲是大陆国家,土地供应比日本和香港来说,几乎是无限的,人口,这点人口,比起日本香港,算个毛哈。
有人说现在没有跌,是的,的确在涨,但现在的涨不代表今后也一直涨,真涨还是通货膨胀的假涨真抢钱,得看相对于黄金的升跌,不过,黄金现在也有纸黄金,黄金期货,也泡沫化了,不可靠了,不如用石油来衡量,看看你的房子在2年后还值不值1万桶油,还是两万桶油,还是只有5千桶油了,房子是升还是降,用石油桶数来计价吧,这个是最好的比例了。有人只看这几天,你难道准备过了这几个月就全家不活了吗?死了以后不管洪水滔天?人不可能就活几十天,一年就够了,我相信这坛上不全是鼠目寸光的大妈们,也不是别有用心的中介们,我相信比老毛有远见的高人如老兵xia,duun,猎梦人,妇保等多的是,我没法预言啥时候涨,啥时候跌,跌多少,涨多少,我不是跳大神的神棍,我只是知道房地产也是商品,商品有涨必有跌,不可能一直涨到天上去,请问房地产的消费主体是谁?当地老百姓吧?如果房价是老百姓家庭年收入的10几倍,而你的职业即将不保,你会如何?风筝飞的再高,还有一根线扯着,你的收入,你的实际经济实力,就是这根线。房子是商品,商品这东西是有升有降,和当时环境和消费能力是息息相关的,是有市场价格的,不可能脱离实际的市场供需关系一直上升,如果这样,大家都囤积起来不买不卖好了,现在的房子100万,是论坛上平均年收入的10倍左右,照中介们的理论,那么100年后,大家的房子都有几十亿的价值了,人类的共富极乐世界靠房地产就解决了哈,耶稣,上帝几千年都没搞成的事,靠铁鱼中介们100年内就搞成了,咱以后信房地产得了,阿门房地产,阿门铁鱼,阿门中介,哈哈哈。

不过,申明一下啊,老衲是有房一族哈,老衲针对的是投资物业哈,自住房,你还是赶紧要买,啥时候都不晚,只要你负担得起,要是我,最近不会再投资于澳洲,我宁可去中国上海或北京投资一,两套学区房,或去美国加州投资也许更有赚。还有一点必须说的,投资这东西,是要看投资人的,投资人本身处于如何人生阶段,资本,资讯,资历,资格,资材缺一不可,任何一点不同,你的看法做法都会不同,老毛已退养在家,时间大把,缺乏资讯,所以,老毛的做法和看法就是比较极端,押宝压对的不多,损失也很大,收获也不少,一般每次出手,都预留起码三个退路,以防万一,人生到了俺这把年纪,不可以和年轻的网友们他们一样挥霍青春了哈。

我发现要把我撕了吃的,基本上有两类:中介和女人--大妈,中介可以理解,女人,因为老毛是好汉一条,一人吃饱,全家不饿,所以,我有点迷惑,后来看了动物世界里的我伦盖蒂草原上的狮群,我好像懂了,那就是雌性动物的繁殖安全本性在作怪,女人最渴望的就是有个屋子,有个自己的家,自己的地盘,这样就可以生育抚养下一代了,这是她们的天性啊。如果你连个屋子都是租的,中国女人,本地洋人都很难安心为你生儿育女,没有安全感啊,成家立业,有恒产才有恒心,这是不错的,但也警告一下男同胞们:不要超过你的能力,毕竟房子也是消费品,而且,你是负担这消费品的主心骨,但是一旦婚姻破裂,你的房子基本归女方所有,你可能一无所有,千万三思。这我也是从我伦盖蒂草原的狮子那里领悟的,别看公狮子一头鬃毛牛鼻哄哄,时不时找头母狮子爽一下,基本除了干这有劲,狩猎之类的都不干,但是一旦母狮子们不干了,这狮王马上变瘪三,连自己的地盘都呆不下去,人类也一样哈,你得为自己留一手,男人。


作者: meatball    时间: 2013-10-26 20:27
看完了~ 学习了~~
作者: ben-au    时间: 2013-12-8 20:19
我不这样认为。外围热钱的推动下,温度一直没有降下来,而且由于澳大利亚的充沛的矿产资源,澳洲经济长远来说不可能会大萧条。所以澳大利亚房子断崖式下降是不可能的事情,偶尔随着大环境浮浮沉沉那是很正常的。最重要的在澳洲资产的投资回报率一直很高,5%到9%,商业地产回报率大一些,当然风险也大一些。但不会低于5%。所以说投资地产是用于养老这样长期计划的,无意是个上选。如果到退休时可以拥有目前价值达200万元房产,那就可以安心退休了:)
作者: 蓝色精灵    时间: 2013-12-8 20:34
ben-au 发表于 2013-12-8 20:19
我不这样认为。外围热钱的推动下,温度一直没有降下来,而且由于澳大利亚的充沛的矿产资源,澳洲经济长远来 ...

谢谢分享你的想法!

作者: m1a2z3i    时间: 2014-2-8 10:46
我不这么认为,我看好澳洲未来5年房价。

作者: danny01    时间: 2014-2-9 12:52

作者: taurus25    时间: 2014-2-10 21:18
一人观点罢了。没有人能看准。顺势而行才是王道。
作者: sincere.2907    时间: 2014-4-17 09:40
支持楼主,我也不看好。。。看看悉尼的房子被中国人炒的。。。天啊。。。最好留现金抄底
作者: JasonWong    时间: 2014-4-17 10:05
一派胡言
作者: taurus25    时间: 2014-4-17 12:03
sincere.2907 发表于 2014-4-17 09:40
支持楼主,我也不看好。。。看看悉尼的房子被中国人炒的。。。天啊。。。最好留现金抄底

什么事底?什么时候是底?什么价格是底?没有随随便便的底。买房是要看各方面原因的。如果你真的说要抄底的话,那你坐时光机返回到1980年去吧。那时候澳洲的房子才1w澳币800多的地。哈哈

作者: panda    时间: 2014-4-17 12:17
本帖最后由 panda 于 2014-4-17 12:21 编辑

1既然文章认为澳洲房价是政府有份参与其中以便抽税做收入,请问政府愿意房价跌或会让地价跌?(一般做法是通过通涨调整)
2房价上升和本地市场密不可分,但其实澳洲人口太少,也因为人口过于集中,所以形成了像hk和大陆市场一样,城市化,需求在此,自己看看每年多少移民进来,政府盖房的数量又是多少(政府没能力盖房么?而是区域不多,人口不够去开发新区,因为政府花最多钱在基础设施上)?
3澳洲经济主要靠矿产和农业,没错,现在都不好。。。但也只是从顶峰回落,远没到萧条,个人觉得不太可能会萧条
4澳洲的确地大人少,可适合人居住的区域真不多啊,亲
5根据数据。。。房产跑输通涨的例子。。。真是有的,但 和6合彩几率差不多
6人力成本摆在那,升价=+人工,你觉得劳动力会在这么一个高福利社会贬值?不会,只会输入外劳,本地人拿救济,变相剥夺外来劳动力
7纵观历史,房价大跌的时间和上涨的时间比,我当然算不出来,但是个人都知道涨的时间远远远远远远长于下跌,只要你在跌的时候抗住了,没卖,请问有损失么?
8澳洲房子出租的高回报摆在这,这也是吸引热钱投资的核心
9大陆和澳洲贸易关系这么紧密,请问你觉得syd和mel的房价哪国人贡献最大?他们的实力潜力如何?
10作为1个有房族并在投资房地产的人,感性理性都希望澳洲房价涨,文章说的某些方面有一定道理,但和唱衰中国的文章一样。。。从没实现,澳洲的确是在大泡沫中,但只要人口增长不停,这泡沫想爆都难,想想现在这人口基数,安啦,亲
最后。。。。说澳洲房子是消费品的。。。我呵呵呵呵呵呵,请参照国内75年以及美国的房产税,再翻翻澳洲的房产价格表。。。。。这消费品。。。。我继续呵呵呵呵

作者: haoren    时间: 2014-4-17 20:09
回复楼上
1。政府, 银行, 中介, 当然不希望房价下跌。 但政府改变不了市场规律, 否则美国就不会有次贷危机了。
2. 城市化, 与房价涨跌有必然联系吗?城市化率越高, 房价就会越高?这是什么道理?人口是在增加, 但住房也在增加,房价持平为什么不可能?
3.同意。经济不景气, 房价就缺少涨的动力, 跌的动力倒是有了。
4.可居住地不多, 但目前足以让这些人口居住,还没出现土地紧缺的状况
5.房价跑输通胀的例子, 还真不少,如日本, 美国, 德国, 现在的布里斯班,比中彩票的概率大多了
6.人力成本不会降,只会升。但你知道目前澳洲的房价, 人力成本占多少吗?地价通常占八成, 房子本身造价只占二成,人力成本又只占 房子本身造价的三成。即便是人力成本在涨, 房价照样可以下跌。
7.纵观历史,二战后, 世界各种主要货币都在贬值,物价都在上涨,这就是通涨, 通胀时间远远长于通缩时间。你不卖, 当然没损失, 但也没赚钱, 房子在你手里就成了单纯的消费品
8.澳洲房子出租真的有高回报吗?实际上, 目前澳洲绝大多数的地方,房租收入抵不上银行按揭。布里斯班除了Salisbury等少数区域, 房租基本能 与按揭持平, 其他地方都是负收益, 即便是目前银行利率历史最低。这就是为什么不少华人同胞将一所房子塞进三十号人的原因, 被迫的。
9.不明所以
10.唱衰中国的文章, 从没实现。这并不奇怪, 要知道住宅商品化在天朝才实行了十来年,以前可是单位福利分房的。前十年没出现过, 不能保证以后不出现。难道国人非要吃一次亏, 才能学一次乖吗?人类不能进行抽象思维吗(推理, 演绎, 。。。)?更何况, 天朝现在已经出现了房价崩盘的迹象。
人口增长,个人认为 和房价增长没有一丝一毫的关系, 因为房子数量也会随之增加, 市场化形势下,一旦某种商品出现了紧缺,立刻就会有产出的增加来维持平衡。房价高低, 取决于百姓的购买力。举个不恰当的例子,在贫穷国家例如卢旺达, 人口尽管激增,由于当地人的收入没有增加, 房价当然不会上涨。
用人口增加来解释 房价上涨, 是站不住脚的。美日的人口并没有减少, 房价不是下跌了吗?布里斯班的房价从2010年持续下跌, 人口减少了吗?
美国的房产税也罢,国内的价格表也罢,只能说明通胀问题,跟人的月收入相比较, 跟汽油价格相比较, 你当然断定几十年前买的房子现在卖了就有利可图。



作者: haoren    时间: 2014-4-17 20:14
最后一句话,'你当然不能断定几十年前买的房子现在卖了就有利可图。“, 打错了
作者: panda    时间: 2014-4-17 20:31
haoren 发表于 2014-4-17 20:14
最后一句话,'你当然不能断定几十年前买的房子现在卖了就有利可图。“, 打错了

别的不想回你,自己查查人口与市场关系多了去了,只回你地占8成,房子占2成的。。。。。。你自己找找现在房子价格和政府估地价的比例把。。。政府估价还是永远偏低的。。。现在房子和地的比重都快55分了。。。。。。反正这种事自己爽就好了。。。背离了客观事实就呵呵了。。。呵呵

作者: haoren    时间: 2014-4-17 20:42
panda 发表于 2014-4-17 20:31
别的不想回你,自己查查人口与市场关系多了去了,只回你地占8成,房子占2成的。。。。。。你自己找找现在 ...

关于地价与房价的比例,我只是说个大概。大地小房, 地价比例就高;小地豪宅, 建房成本比例就会增加。
譬如你现在45万买块新地, 盖个150平米的新房, 也就是十五万的样子。人工成本大约占到5万, 比 悉尼墨尔本略高一些。六十万的房子, 人工成本只有五万, 涨跌对房价影响不大。我是这个意思。

作者: haoren    时间: 2014-4-17 20:47
我不想对于人口和房价的关系做分析, 但想要反驳一个命题是伪命题,只要举出一个反例就足够。现实是 布里斯班的房价在下跌, 持续了四年了。这个例子,我想就足够反驳你的人口增加房价上涨的论点。
作者: panda    时间: 2014-4-17 20:56
haoren 发表于 2014-4-17 20:42
关于地价与房价的比例,我只是说个大概。大地小房, 地价比例就高;小地豪宅, 建房成本比例就会增加。
...

1 人力成本占比多少我不知道,但既然你观点是人力成本可降(当然我觉得是天方夜谭),从而影响房价降价,那敢问你自己写的人力占比这么低,能降多少,对房价影响多大
2既然你说大概,那说明不明确,那就有误导嫌疑,引用你上面说的城镇化和房价没关系。。。。。我只能说你连基本经济概念也没清楚。城市化就是一定范围内人口密度大幅增加,那在不变的范围内,人口增加是不是意味着供求失衡,求大于供,价格上涨是必然的。 我原文也说了,政府建房进度根本赶不上人口增加的零头,敢问价格不升,如何平衡
3你所提到的通涨问题我完全同意,但请引用相关例子考证,你说的美国,日本房价的情况。。。。新闻看多了。。。也片面了点,美国房价远没你想的低,别被新闻说100美金买房而觉得美国的房子都是这个区间的,况且现在美国房价不也涨回来了?

作者: haoren    时间: 2014-4-17 21:03
panda 发表于 2014-4-17 20:56
1 人力成本占比多少我不知道,但既然你观点是人力成本可降(当然我觉得是天方夜谭),从而影响房价降价, ...

我并没有说澳洲的人工成本要下降, 我只是说, 其涨跌对房价影响甚微。感觉你是在咬文嚼字, 有抬扛的嫌疑。


作者: haoren    时间: 2014-4-17 21:19
澳洲目前地广人稀, 你有什么理由认为他要”人口密度大幅度增加“?一增加, 人就会自动向偏远地区流动, 城市扩大, 房价就趋于平衡。
还供求失衡?你想要买房也罢, 自己盖房也罢, 加大翻新也罢, 都由你自己说了算,只要你口袋里允许,还失什么横?天朝的城镇不允许自建房, 感觉你满脑子是天朝思维, 刚从天朝过来吗?
不明白你说的”政府建房进度”, 是政府公寓?那只是房产市场很小的一部分。绝大部分房产, 都是私有住宅。政府只是批地,审批手续。更不明白政府的建房速度跟不上市场需求一说是怎么回事。现在失业率激增,政府在想方设法扩大就业, 房产市场有需求的话,政府还会跟不上吗?

作者: brisbanepc    时间: 2014-4-18 08:57
基本看不到买块45万的地,只盖个15万房子的。因为虽然地升值房子贬值,但大部分人还是希望住的爽一点。

另外我觉得自住的话房价涨跌都是账面上的,影响不大。投资的话,再不好的市场也有涨的房子、涨的区,看眼光了。

我觉得澳大利亚的大城市及附近地区房子是不太够住,但单价过高了,所以政府应该推广小户型。感觉不到政府有开发偏远地区的能力。
作者: haoren    时间: 2014-4-18 15:17
45万的土地, 其实并不大,像rochadale, runcorn, 45万也就是大约400平米左右吧, 空地的确很贵。
相反, 150平米的房子, 还真不算小。四室两卫绰绰有余,足够一家老小住的。当然跟天朝的大房子没法比, 天朝的房子太大了。
新房的建房价格是比较低的, 因为这一块市场竞争太激烈了,以木板房或者外砖内木为例, 单价大致上是800刀一平米。跟地价相比, 还真算是小头。
富贵险中求,越是别人不看好的市场, 说不定就越有赚头。我只是不同意那种买房子必定赚钱的论调, 有忽悠接盘侠的嫌疑。
澳大利亚的房地产市场, 总体上比天朝是要自由一些的。房子大小, 完全取决于个人, 取决于你的口袋。想住大的, 就买大的;想省钱, 就买小的。以后有了钱, 你还可以加大翻新你的房子。感觉不出政府在户型大小方面的作用。
作者: danny01    时间: 2014-4-19 09:18

作者: tonyjing    时间: 2014-4-20 00:07
这个作者满值得同情的,万事有原因,一直看跌不入市的人从来没机会赚到,总是留一手的人多半会孤家寡人。
作者: danny01    时间: 2014-4-20 15:52

作者: sincere.2907    时间: 2014-4-29 09:30
taurus25 发表于 2014-4-17 12:03
什么事底?什么时候是底?什么价格是底?没有随随便便的底。买房是要看各方面原因的。如果你真的说要抄底 ...

什么是底??等什么时候中国人不一窝蜂的来买房子就是。。。。。底!1980的??哪怕1W多澳币那个时候的钱也比现在值钱多了吧。我看不好未来5年吧,个人观点,没事多看看新闻,本地新闻吧。

作者: taurus25    时间: 2014-4-29 15:29
sincere.2907 发表于 2014-4-29 09:30
什么是底??等什么时候中国人不一窝蜂的来买房子就是。。。。。底!1980的??哪怕1W多澳币那个时候的钱 ...

话说的没错。1980年的1万元确实要比现在实用的多。但是房子价格和基础物价的比例呢?也许1980年的面包50C。现在也就1块。那房价呢?

作者: Lewis    时间: 2014-5-18 15:30
学习了。。照这么说我很愿意等到sunnybank房价回落到均价10万左右,大概不久,我才20多
作者: JasonWong    时间: 2014-5-18 19:03
本帖最后由 JasonWong 于 2014-5-18 19:06 编辑

实在看不下去了。有点最基本的经济常识好不好?按你样推理,澳洲银行都要出现大面积坏账。然后,倒闭了。




欢迎光临 BrisbaneBBS.com悠悠网 | 布里斯班中文网_昆士兰华人论坛_黄金海岸论坛_Goldcoast_租房_工作_交友_同城 (https://ruijieyu.cn/) Powered by Discuz! X3.2