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澳洲储备银行把基准利率调低至历史新低后，多家大型银行出人意表地马上作出反应，削减住宅按揭利率，而且“一反常态地”紧贴澳储行的减息幅度。在超低息的环境下，悉尼和墨尔本两大房市近期的拍卖成功率高企，加上首府城市的中去 年5月脱离谷底后累计反弹逾6%，“房市泡沫”这个名词再次挂在人们嘴边。 如今，究竟大家应该“趁低息，赶买楼”，还是“不要贪低息，买楼不划算”？
房市泡沫论是杞人忧天？ 西太平洋银行联同墨尔本研究所于7月份进行的一项调查发现，在1200位受访者当中，认为现在时买楼好时机的人数下跌了8%。单看这个数字，大家或许会觉得人们对置业意欲正在降温。 不过，细看之下，大家的想法可能会一百八十度转变，因为同一调查显示，依然有大约93%的受访者相信目前是入市置业的好机会。 其实，只要留意一下悉尼和墨尔本在过去数周的超强劲拍卖成功率，便可窥探到不少人对房市仍然信心爆棚，无惧房价会突然再次崩围，甚至认为“只会买贵，不会买错”。 物业中介行Raine & Horne Sans Souci的持牌人费杜尔（Ray Fadel）表示，入行13年，从未尝试过住宅转手如此“轻易而举”，过去4个月，他负责放盘的24个物业，已有22个找到买家，其中3个的易手价更高达300万元，情况是3年多以来鲜见。
悉尼墨市住宅抢手 事实上，两大首府城市──悉尼与墨尔本──的住宅拍卖成功率近期异常强劲。根据澳洲物业监察（APM）的数据，上周末，悉尼的住宅拍卖成功率高达84%，为连续第五个星期超过80%的水平，并较去年同期高出15个百分点。 墨尔本的住宅又是否同样抢手？是。维州房地产协会的资料显示，当地上周末的拍卖成功率为76%，是今年来表现最好的一次，亦远高于去年同期的56。 60-100万元物业最受欢迎 APM的资深经济师威尔逊（Andrew Wilson），冬季期间，放盘物业较少，房市一般会为淡静，但近期的拍卖结果反映出市况一反传统，其中，悉尼的住宅拍卖成功率处于纪录高峰，利率向下是其中一个导火线；虽然豪宅市道表现平平，惟整体住宅市道火红，最抢手的住宅是介乎60万至100万元的范围内。 他补充说，放盘物业偏少，令买家“抢夺”心水物业的情况显得更竞烈，尤其是在悉尼，但随着冬去春来，住宅放盘量应会逐渐增加；再者，现时借钱买楼虽然称不上是易如反掌，可是的确较先前容易一些，银行都在争取客户青睐。
大行房贷利率4年来最低 澳洲储备银行于上周二把基准利率调低0.25%到2.5%的历史低位后，四大银行“几乎马上”作出反应，而且跟过往未有跟足澳储行减息的做法有别，澳洲国民银行、澳洲联邦银行和澳盛银行均把标准浮动按揭利率调低0.25%，紧贴澳储行的减息幅度，至于西太平洋银行的减息幅度更超过0.25%，达到0.28%，为近年来罕见的现象。 经过今次减息后，澳洲国民银行和澳盛银行的标准房贷浮息同为四大银行中最低，仅为5.88%；联邦银行是5.90%；而西太平洋银行的减息幅度最大，但息口仍是四大银行中最高，最新的水平是5.98%。 整体而言，主要贷款机构的平均房贷利率已降至2009年10月以来最低的水平，对供楼人士和准业主来说都是好消息。 资金充裕 贷款机构更进取 西太平洋银行的按揭分销部总经理麦克雷（Tony Macrae）表示，自从利率开始回落至今，按照西太平洋银行批出的房贷平均额度推算，累计期间加起来的减息幅度，供款人每年平均节省了接近4400元。 澳盛银行说，根据该行客户平均房贷额28万元来计算，标准房贷浮息下降0.25%，客户每月可平均节省差不多58元供款，相当于每月省下700元左右。 宏亚国际顾问集团的行政总裁兼首席顾问何智明表示，银行今次调低按揭利率的幅度“紧贴”澳储行，跟过往的做法有别，这除了反映银行对经济前景有信心，亦显示出业界在资金充裕的情况下，希望争取更多房贷生意，趁旺市分一杯羮；至于房市对减息反应正面，凸显市场看好未来几年的房市发展。 借钱越多 息率折扣越大 根据瑞信的分析资料，四大银行自2008年开始至今，就房贷利率提供的“折扣”已增大了50%，当然，贷款额越高，客户获得的利率折扣也越大。换句话说，银行在广告中标出的利率，会较向客户实际收取的息口为低，折扣幅度一般介乎0.7%至1%，视乎贷款额而定。 以全国最大房贷机构联邦银行为例，假设贷款额为30万元，房贷利率折扣平均为0.85%；若贷款额达50万元，折扣随之而扩大到0.9%；如果贷款额达到100万元的话，折扣更可以高达1%。在西太平洋银行，贷款额达50万元或以上，都一律平均获得1%的利率折扣。
未来3-6个月是入市良机 何智明认为，不管是自住或投资，在未来3至6个月，都是入市买楼的好时机，把握机会趁低息固定未来数年的房贷利率；目前的官方利率虽然已很低，却仍有机会再减，届时房贷利率也会跟随下调，但大家要留意长息可能会较短期利率早一步回升，故此现在是将房贷做定按的理想时候。 在这一波减息战中，联邦银行更是首家宣布下调定按利率的大型银行，3年期定按利率降低0.1%，至4.89%，适用于新客户和现有客户，条件是贷款额为15万元或以上。另一边厢，西太平洋银行将1年期房贷定按利率调低0.45%，至4.99%；而两年期定按利率下调0.1%，至5.09%。 澳洲统计局的数据显示，在截至今年6月，买楼自住的房贷宗数较去年同期增加了12.7%。 何智明指出，尽管澳洲经济依然呆滞，但美国经济一旦出现更明显的复苏迹象，同时中国成功解决结构性的经济问题，加上澳洲政治环境在大选后明朗化，而利率在未来一段日子又维持在低水平，本地经济便有望在未来3至5年逐步爬升。 开发成本增加 房价水涨船高 提到房市泡沫，何智明说，除非你看淡经济前景，否则不必过虑房市泡沫的问题；就算本地房市现时真的有“少少”泡沫，这个泡沫也会继续膨胀，不见得会有即时爆破的风险。他补充说，相对于二、三十年前，房价的确是贵了，但房市整体仍向上；而资金涌进房市只是推高房价的其中一个因素，人工和开发成本上涨也会导致房价水涨船高。 根据RP Data的资料，8大首府城市的整体中位价于7月份进一步上升，全月升了1.6%，与去年同期比较更升了4.9%。以按年升幅作比较，柏斯的中位房价升得最劲，达到8.3%；悉尼中位房价在升幅龙虎榜中屈居次席，累计上涨6.5%；而于另一大城市墨尔本的中位房则上涨4.3%。 悉尼房价自谷底反弹8.8% 自从房市于去年5月见底后，首府城市的住宅中位价回升了6.5%；其间，悉尼中位房价上扬8.8%，墨尔本升了6.8%，两地房市均跑赢“大市”。 瑞银的分析师莫特(Jonathan Mott)表示，考虑到本地的平均房价已超越2010年的水平，利率向下势将“火上加油”，加上房价其实已经很昂贵，价格再涨恐怕会带来一些风险。
整体表现参差房市难言过热 不过，另一阵营的分析师对于房市泡沫论不以为然。澳洲国民银行的首席经济师奥斯特(Alan Oster)表示，对于有说法指减息会引发房市泡沫，这种讲法未能反映事实的全部，如果人们终日担心会失业，房价将难以飙升。 西太平洋银行的资深经济师夏森（Matthew Hassan）表示，悉尼房市表现的确很出色，但全国整体房市的善幅度其实颇参差；从澳储行的角度而言，他不认为该央行会之为一个警号，而只不过是显示房市开始复苏过来。 置业者要注意什么事项？ 除了考虑价格和个人负担能力，何智明表示，一间房子的前景很大程度上关乎物业所在位置，所以选对地区是十分重要的，如果物业所在的地区能配合到政府的发展规范就最好，因为房价上升的空间也会较大；此外，作为投资物业，买家要一并考虑回报率的高低，一般来说，华人和移民聚居地的租金回报都会较为理想。 另有买家中介和房贷经纪教路说，无论你是买楼自住或用来收租投资，若要成为长线的赢家，最好是选择距离中央商业区（CBD）5至15公里或邻近海滩的中价物业，因为此类物业的需求通常是最殷切，对象包括年轻的专业人士，一来回报较高，二来风险较低。 物色投资潜质佳的物业 他们给予买家的4项温馨提示是：（1）做足准备功夫，例如是透过RP Data或Residex等物业网站去搜集资料，尽量把风险降到最低；（2）当你准备好置业所需的资金，例如是首期，这时就是你入市置业的适当时机，千万不要未储够本钱就贸然入市；（3）假如是打算买楼收租，物业最好是靠近娱乐设施、工作地点海滩或交通枢纽，而价钱介乎55万至80万元之间，这个房价水平的物业的租金，一般都可以获得有全职工作的租客接受；（4）买楼是长线投资，不应抱持等待房价狂升而大赚一笔的心态，反而是主力寻找“受欢迎”的优质物业。
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楼主
一般而言，利息和房价成反比的
