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标题: 海洋贷款及房屋买卖 [打印本页]

作者: stevensun2 时间: 2009-5-10 13:18
标题: 海洋贷款及房屋买卖
本帖最后由 stevensun2 于 2010-4-12 21:15 编辑

孙海洋先生
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银行财经硕士学位，会计学学士学位
澳大利亚专业信贷款协会会员
流利国语，粤语及英语

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房贷还款方式的分析：
目前OZ的房贷还款方式有还本付息（Interest + Principal）和只还利息（Interest Only）两种方式，在这里分析一下这两种还款方式的选择问题。
我觉得这个问题其实没有复杂的计算，也无关贷款额的多少和是投资还是自住。可以这么考虑，本质上讲，采用IO方式，每月少还的本金其实相当于以当时利率向银行的借款，所以有如下几种情况
1.如果这笔钱你能有其他投资方式带来高于银行房贷利率的收益，比如投资股票，或供另一套房子所带来的房产增值收益等等，当然应该选择IO方式。
2.如果没有其他能高于银行房贷利率收益的投资项目，使用offset账户，IO和I+P没有差别，都是一样的。
3.省出来的本金存银行，没有使用offset，因为存款利率低于房贷利率，显然不划算。
另外考虑到抵税的因素，虽然IO方式所支付的利息要比IP方式的高，但多出来的部分并不是全部由自己负担了，而是根据你自己的边际税率，由政府负担一部分。
我觉得应该这么算：（应还本金额 × 其他投资方式收益率）- （应还本金额 × 房贷利率）+（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）。其中（应还本金额 × 房贷利率×边际税率）为政府为你分担的利息。
然后可以简化为：采用IO方式带来的收益 = 应还本金额 ×（其他投资方式收益率 - 房贷利率 + （房贷利率×边际税率））
只还利息，不还本金的目的就是要自己拿这些钱来取得比还本金更多的回报，如果你有固定回报的投资方式，比如国债，企业债券，那这个其他投资收益率就是事先知道的，比较容易估算。其实存银行存款也算是一种相当固定回报的投资，如果存贷利差够小，边际税率够高，那么（存款利率 - 房贷利率 + （房贷利率×边际税率））就会大于 0，这种情况选择不还本金更划算。我个人猜测这个也许就是澳洲很多投资房选择IO的原因。
但是如果拿来买股票和房产，投资收益率就难以估算和确定了，具体看每个人自己的水平了，比如有些人拿IO方式省下来这些钱来供另一套投资房，当房价持续上涨时，由于杠杆效应，一般情况下投资回报可以超过房贷利率，但是当房价下跌时，损失也会被放大。
希望大家根据自己的情况，通过对风险和收益的评估来选择适合你的还款方式。

作者: patrick.huang 时间: 2009-5-10 13:49
海洋开始打广告了,呵呵,说实在的现在是贷款买房的好时机么?目前适合首次购房者购买的房子大家都在抢,价格还是高啊

作者: stevensun2 时间: 2009-5-10 13:58
个人觉得，现在因为有1万4或2万1的政府补助是个不错的时机，不过因为到7月1号后这个政策就结束了，所以到时候房屋成交量可能会下降，到时候房价也可能下降一点，年底买可能也是不错的时机。有时候其他咨询可以加我的QQ聊，呵呵

作者: 大T木 时间: 2009-5-11 18:12
没做好准备的，想贷款的人可以找大t木。。。
哈哈哈哈。。。

作者: IVANHAN 时间: 2009-5-12 21:30
大T木,真狠 ,海洋顶你~~~~~~~你俩加油啊～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～｀｀ｖ

作者: stevensun2 时间: 2009-5-12 21:37
呵呵，自己顶顶

作者: 玛塔塔 时间: 2009-5-13 12:38
帮海洋顶顶~

作者: 笨小孩 时间: 2009-5-13 13:21
支持一下

作者: leebizkit 时间: 2009-5-18 23:13
孙海洋先生

哈哈哈

作者: jingjing 时间: 2009-5-28 04:54
顶海洋哥~！

作者: Debbie 时间: 2009-5-28 23:52
听说那什么购房补贴延期到10月份了呢`~`

作者: IVANHAN 时间: 2009-5-30 11:20
海洋会讲粤语????????

作者: stevensun2 时间: 2009-5-31 11:51
是的。到9月30新房第1次购房者政府补贴21000，二手放第1次购房者政府补贴14000，10月1号到12月底新房14000，二手放10500。

作者: stevensun2 时间: 2009-5-31 11:51
呵呵，会说啊。

作者: IVANHAN 时间: 2009-5-31 12:13
别装阿,万一碰见个只会说粤语的露馅了你可就丢人了
15# stevensun2

作者: 泰迪熊 时间: 2009-6-2 01:35
不错支持一个吧

作者: IVANHAN 时间: 2009-6-2 20:47

作者: afcc 时间: 2009-6-21 17:39
海洋好同志啊, 有需要都找他呀

作者: 阿布 时间: 2009-6-24 18:12
海洋伯伯。。那个邮箱是@不是2吧？

顶一个

作者: 晴天娃娃 时间: 2009-6-24 23:15
不错不错，孙同志加油

作者: stevensun2 时间: 2009-6-25 03:09
谢谢，谢谢，会努力的

作者: Steve 时间: 2009-8-19 21:36
请问一留学生刚毕业,准备申请PR,
房子能贷款百分之多少?

作者: pvpvalkyrie 时间: 2009-9-22 01:17

作者: chenjunqian 时间: 2009-10-2 21:46
i ni 你在哪家公司工作？

作者: Brlsbane 时间: 2009-11-2 11:25
23# Steve

OVERSEA STUDENT...TR VISA的都可以申请贷款.只要你没坏涨记录一般80%都没问题的.有些厉害点的能帮你贷到95%...另外如果你是TR.只要你确定你现在买房子(例如这个月.而且是在今年底前).能在12个月内换成PR.那么你1年内再申请政府补贴.还是可以拿回来14000(新房)10500(2手)

作者: lishuangxuan 时间: 2010-7-27 02:52
不错

作者: lishuangxuan 时间: 2010-7-27 02:54
好多房子呢~！

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