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标题: 澳洲投资买房指南 ZT [打印本页]

作者: danny01 时间: 2013-11-1 12:21
标题: 澳洲投资买房指南 ZT
在这个陌生的国度，陌生的城市。真的，当要做像买房子这样的大决定时，你会发现你生活过多年的这个地方你一点都不了解。买在什么地方？买多大的？买新的还是旧的？跟谁买？要不要租出去？什么样的房子才是好房子？。。。和期货外汇同理，市场上众说纷纭，看越多的资料越想不出个所以然来，我又是一个爱琢磨的人，肿么办...反正也毕业没多久，索性进入这个行业一探究竟。这才诞生了这篇文章。这边的朋友看完求交流，求分享。国内的朋友看个热闹，就当长长知识，说不定以后过来投资呢~
一、先来说说澳洲买房和国内买房的区别吧
1、产权概念不同。
百度百科上的定义：产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。
下面一条，房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。
好吧，70年的使用权，给不了所有权，大家都懂...（参见土地管理法---土地使用权未到期国家也可征用）但是这个“必然”用的也太坑爹了吧！房屋和土地在澳洲确实是分开处理的，买house的时候签合同，签的是land&house package合同，先签土地转让合同，再和开发商签房屋买卖合同。当然，如果你够牛，果断先买好地，再自己找设计建筑，和政府申请，等个一年半载的申请下来了，就可以拥有自己梦想中的房子了。如果买apartment的话，也是有土地所有权的，叫joint land，就是和别人共有的，具体处理起来倒也省去很多麻烦和每年一付的land tax。
说到这里，肯定要有人站出来说“这都是废话！国情不一样，我国是伟大的社会主义国家，这都是为今后的共产主义做准备！你们那是万恶的资本主义！”确实如此，资本主义都是私有制，没什么好比的。但我说这些也不是废话，产权的问题决定了在买房的时候的银行贷款机制和还款策略不同。这在后面会讲到。

2、增值潜力不同
我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。有数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康，致了富。听朋友说，上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番，也不知道真的假的。只后悔自己当初没有赶上。谁让房地产是先买的人赚后来人的钱。
而在澳洲，房价的走势是相当稳定的。大约七到十年翻一倍。7-10年？耳熟不？已经听了无数人这么跟我说，不管你们信不信，我将信将疑。秉承着质疑一切的原则，我在ASB---澳洲统计局，找到了这个数据。
只能说，从九十年***始，在全球经济大宽松的背景下，增长较为迅猛，之前的走势增长幅度较CPI 略高而已。
这主要是由白人文化导致的，鬼子喜欢租房更胜于买房。如图，澳洲居民中有将近30%的人是租房子住的。没有人炒房，房价怎么涨？近几十年澳洲房价的逐年攀高也是跟移民数量息息相关的，每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。当然了，这些移民中，尤其以中国同胞做出的贡献最为巨大（鼓个掌）。
事物都有两面性。是不是说增长幅度小，就不具备投资价值呢？当然不是！正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。

3、风险性差异
3.1  先说空置率吧，vacancy rate，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。（百度百科http://baike.baidu.com/view/3078517.htm）
下面是几组数据参考：
2009年2月末，上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%；空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。（http://finance.ifeng.com/news/house/20091202/1531518.shtml）
北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
看明白了没有？空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%，北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，起码42年，不说跌吧，起码没有理由再涨了。

为了公平，以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是多少呢？ 1.6%~1.8%浮动。（http://www.reinsw.com.au/Rental- ... uburbs/default.aspx）
上文提到，30%的澳洲人口是租客。那么，在澳洲买了房子，起码不会担心租不出去吧。一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是市郊的。
在我们的留学时代，多数人都有过take房子的经历吧。inspection时数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。为了拿一套房子，反正我是能用的招数都用过了，加钱、一次付半年房租、虚报工资、追在agent后面好话说尽...
人多房少，供小于求，这是澳洲各个城市乡镇的大致情况 “228,000-home shortfall for sydney” 悉尼今年还缺少22.8万套住房才能满足住房需要。空置率高才怪。
3.2  租金回报率 ROI (return on investment）
说的简单点，就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%~3%。http://baike.baidu.com/view/279.htm
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼略低于平均水平，在5.3%左右。布里斯本因刚发过大水房价有所回落，但是租金并不会下降，回报率可达到6%~6.5%。墨尔本city 7%左右，但是增值速度缓慢；south bank等区域虽然只有5%，增值率却超过10%每年。如果像Gladston，Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%~13%！还有每年$9971的NRAS政府补贴！一切都是源于供需关系。

4、政府立场
4.1  上文提高不算政府补助和退税收入，ROI已经是5.2%，基本和今年的房屋贷款利率(5.5%~6.5%)持平。如果你还是正常的中国人，就该开始琢磨了，傻子才一辈子租房住呢！拿一样的钱替别人供房子，这和帮别人养孩子不差不多么...等把儿子养大了，他还管别人喊爹！嘿，你别说，鬼子就是有这么股博爱精神。人家推崇的是大爱，自由，提前消费。这和西方游牧民族的天性是分不开的。我就碰到过一七十几岁的老太太，拿着政府养老金还每周出去打工，就为了一个人住在manly beach。图的就是这个范儿！
政府说了，“求求你们了，买房子吧，我给你们钱，一次性给一大笔，每年还退一笔！买了房，你好我也好。我这能刷数据，能降低养老负担，你能捞一笔，还不算你们遗产税！买吧买吧，再不买都让那些黑毛买没了，看你们以后房东都是华人，想怎么黑你们怎么黑！”
不是夸张，上面所述句句有理有据。今年十月一号起，在新南威尔士州，首次置业者将享受$15,000澳币的政府补助（first home grant），同时享受印花税的减免(55万以下全面，55万至65万部分减免）。前提是购买$650,000（房屋中位价）以下的新房或楼花，并且是自住房。投资用途可得到一次性$5000补助。
对于昆士兰州，首次置业者从2012年9月12日起可申请15,000澳币政府资助，但房价总额不得超过$750,000，而且必须是新房或者楼花。如果房价总额低于$400,000，免去印花税。
维多利亚省，2010年7月1日至2012年6月30日，第一次购买新房作为自己住房者可申请$13,000补助。但房屋不超过$600,000.
4.2  澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义，负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。白话就是租出去！为了鼓励房产投资，ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意，而这种小生意通常都是“亏”的！前面不是还说ROI很高吗？怎么就亏了呢？？所以说是鼓励性质的嘛... 下面轮到“房屋折旧”闪亮登场！大家知道，会计（终于提到老本行了，羞愧）有一个原则叫accrual accounting，中文叫啥“权责发生制”。 “是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务。即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认；费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。而不是以现金的收入与支付来确认收入费用。” 晕了吧？认真你就输了。。  白话：算账的时候把折旧算进去，你似乎亏了，但是实际上你又没亏，因为卖房子的时候没人管你折旧什么的。明白点了吗？
举个例子，今年你的工资是8万，发下来的时候就只剩下62,453了，因为老板帮你向政府上了税（不能怪他）。
算法很简单，交给澳洲政府 $17547=（80000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%
假设去年呢，你恰好买了个60万的新房子，第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上，你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata，interest...,收入是rent。一切按最保守计算，ROI=5.2。收入-支出=$600*52(一年的租金）-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息）-500（water rate）-1200（strata）-600（council rate）≈ 0 那么在会计上，你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18，000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资“亏损”的缘故，你今年的taxible income变成了$62000 （80000-18000），实际应该向政府上交税额
$11,697=（62000-37001）*32.5%-（37000-18201）*19%。可是已经交上去了$17547怎么办啊？要回来不就是了，给ATO交个申请上去，不算房价涨了7%-10%，今年又因为房子多拿回来$5850。
由于收入越高者税率越高，从上述算法可以看出，同样一处房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000，在本套房产上的年退税额将是$8,100。老婆在accounting firm工作，经常帮公司或个人退税，发现但凡像医生律师之流高收入者，帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群，甚至不用缴税。这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。
4.3 澳洲政府很是希望“自己人”来买房子，但是在这个追求所谓“民主、公平”的国家，又不能对没有PR的人区别对待，所以诞生了像FIRB （ Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%，并且要通过律师向Firb递交申请。如果是购买新房或者期房，政府会100%批FIRB，因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国，所购买房屋任可持有自行支配（空置、出租、转售均可）。如果是购买二手房，申请FIRB审批不一定会通过，所以建议先交定金出合同，然后先别签字先申请FIRB（即使签字的话也要在合同里面写明subject to FIRB）。如果FIRB不批的话，你可以中止合同，最多损失1到2千块的定金。有些人没经验直接签合同，那么万一FIRB没批的话，买家将损失房价10%的违约金。

作者: danny01 时间: 2013-11-1 12:21
留学生购买二手房会受到几个限制，这里重点介绍：

1.所持有护照有效期至少要有1年以上；
2.所购买房屋只能用于自住不能用于出租或者任何商业目的；
3.如果签证到期需要离境的话，必须强制出售此物业，不能继续持有或者用于出租。
4.审批人员心情及人品。

作者: danny01 时间: 2013-11-1 12:22
5 银行放贷策略不同

5.1 贷款难度
在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要低的多。即使是留学生也可以申请贷款，留学生虽然没有收入或是收入较少，但是可以以父母为担保人，以担保人的收入来担保你的贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。这些专业指导包括Cancel你的信用卡来降低信用违约程度等。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心！试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。资本主义的银行是不会承担太大的风险的，银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格（贷款利率只比存款利率高一个百分点），是赚钱买卖！要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖。。。房产泡沫的说法不攻自破，先来者赚了后来者的钱，后来者喊葡萄酸而已。
并且，最近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳达利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的唯一发达国家。5.3%的失业率远低于美国8.1%（在QE3之后），GDP增长年率4.8%虽不及中国，也远非美（1.5%）日（0.8%）欧（-0.4%）可比。尤其在这个欧债与美债危机愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-12财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%，简直是出淤泥而不染。与被称为避险天堂的日元资产比（2011-12财年预算赤字占GDP的比重为195%），澳元甚至已经具备了部分避险功能。反倒是中国的经济情况对澳元资产起了决定性的影响，因为澳洲主要支柱产业---矿业出口非常依赖中国经济。但即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助。

5.2 贷款首付
房屋贷款在投资上起了金融杠杆（Leverage）的作用，俗话讲以小博大，四两拨千斤。用较小的投入博取较大的投资收益。尤其在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。好比A和B两个人合伙做生意，配股方案是A出20%，B出80%，生意每年赚取7%~10%，生意赚取的利润全部由A所得，你愿意做A还是B？当然是A！如果能出10%甚至5%那更好。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途，及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为《穷爸爸富爸爸》说‘单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资’。
对澳洲房市稍作了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年悉尼房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%-10%，即3万~6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上5000澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。其后——*如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。——*如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。当然，自己就得租房住 ——*如果将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租（贷款是不会随房价涨的），既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护最大权益，专业的会计帮助避税。
我和Shawn当初要是懂得有这么一招，何必辛辛苦苦当个该死的二房东，赚不了什么钱还吃力不讨好~

5.3 只付利息 Interest only
这里的银行是允许我们只还贷款利息（interest)不还本金(principle)的！！这一点似乎对很多国内的很多同胞是非常不能理解的。见过很多学生的父母来这边看房，看好了就要Pay-off。不是想显示自己多有钱，只是他们已经习惯这样做，反正国内买房子早晚要还清。而且既然有能力一次性付清，又何必慢慢还贷呢？下面我来分析一下。

为什么可以只还利息？参见上文产权的问题，国内房屋使用权70年，所以你当然要在你房屋使用的期限内把钱付清，不然不是等于白用了？而澳洲的房屋是私有财产，即forever，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清！
为什么要只还利息？既然购买不动产是一种投资，那么利益最大化风险最小化就是我们的塑求。银行愿意借钱愿意担保，愿意做B合伙人投资80%我们就不要和它争啦。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果你没信心，就少投点钱，多余的钱放自己口袋里。如果你很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益最大化又分散了风险。第二个选择只还利息的原因是，使每年的账面亏损最大化，退尽量多的税回来啊。pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办？不但不能退税还得因为投资盈利而上税！

如果实在忍耐不住证明“中国人都是大款”的心态怎么办，教你一招，向银行申请一个off-set account，把房款放进去，每个月银行自动从里面拿钱。无息，因为存款利息和贷款利息相抵消。好处是off-set account是自己的账户，可以随时取钱出来，只要月底前存回原来的数额就不会有贷款利息产生。

5.4 再融资 Refinance
当房价涨了以后，比如60万的房子涨到了70万，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过几代人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。

6 买卖体制不同
澳洲历史不长，制度却很严谨，大部分筵席了英国的传统。这体现在各个领域，包括房屋买卖市场。比如说第三方制度。业主Vendor和买家Customer是不会见面的，整个买卖过程都将通过第三方——中介Agency完成。在买卖双方的律师配合下，由中介为双方交换合同。当然，联系律师、邀请broker帮助贷款等一系列繁琐的工作也可以委托给中介来做。甚至，因为中介有较大的bargain power（集合买家，相当于团购）, 有时可以向开发商为买家争取利益。
提起中介，国人往往会闻虎色变。这是由于国内中介的种种不规范不道德行为，缺乏有效法律机制的监督。情况在澳洲是截然不同的。要想进入房地产市场，哪怕只是做拿钥匙开门带人看房子的工作，也是需要职业资格认证的（Real Estate Registration Licence)。随着职位的提升，权利变大，还要强制性的接受相关课程的再教育，考取各种证书。入门的Licence主要是培训职业道德和法律的相关知识，课程为期一周，加上考试直至Fair Trading下发执照，总共要两至三个月的时间。正规培训的费用大概为700澳币左右。课上会有很多案例分析，大概都是讲做这行很危险，随时有可能被起诉，所说的任何一句话都有可能被作为呈堂证供。夸张的话不懂的事不能说。不说话也是不行滴，disclosure是很重要的一条，比如屋里死过人啊，下水道会堵啊，旁边要盖个房子挡光啊，必须要说。否则中介是唯一责任人。进入公司以后往往还有三个月到半年的培训期，因为现代人对中介的要求越来越高，不但要掌握房产知识，还要对财务、经济、结构、材料甚至风水有所了解。
买房子的过程也和国内是不同的。澳洲的楼盘项目通常是从DA(development approval)审批下来开始卖的，这个时候的大楼别说还没影儿呢，连地皮上面原先的房子还没拆呢！开发商边盖边卖，越卖越贵，等到盖好的时候房子也卖的差不多了。所以如果你想买价格合适的新房子，看到的往往就是大楼模型、模拟图、户型图和工地... 先付个少则2000，多则5000的订金，一个礼拜以后付房款的10%，建好以后再付10%，这才看到自己房子实际长什么样。这主要是因为银行对买家的放贷条件是很宽松的，对开发商却非常严格。有个10%原则，是只有开发商收到了一户的10%，才算这户已经卖掉了，银行才会放一部分贷出来给开发商。基于这个原因，项目的初期买就好于后期，有更多的楼层、户型选择，开发商也会给一些好的优惠政策。当然前提是选择值得信赖的开发商。
PS：也有一些有实力的大开发商会提供5%交换的机会，甚至替付印花税。这是因为他们资金雄厚，两户并一户申请贷款，甚至不需要贷款也能建成项目，比如Meriton。

作者: danny01 时间: 2013-11-1 12:24
二注意事项

1 选择开发商
上面说过了，买新房子的时候百分之八十是看不到现房的。就不用我说开发商的信誉该有多重要了吧... 华人和中东人的开发商就别考虑了，这可不是考虑民族大义的时候！据说Rhodes有个“水帘洞”；朋友Hurstville的家房顶漏水地板下沉；妹妹家清一色Ikea破玩意，一会儿门掉了一会灯不亮了，都是华人开发商干的好事... 即使便宜些，建议三思而后行。
选择值得信赖的开发商，首先上网站查询它的建筑历史，有没有比较知名的大项目。最好是澳洲本土的开发商。在这列举一些算是人尽皆知的吧。

Meriton——近些年来风生水起的超大型开发商，在悉尼、墨尔本、布里斯本有很多个大型的项目在建设。老板很有投资眼光，圈地盖楼，觉得升值潜力特别大的就只租不卖。最长的keep了十年才卖出来，狠捞一笔。资金充裕的不需要银行贷款也能盖，所以促销手段有5%交换合同、帮付印花税、保租等。代表项目布里斯本CBD地标建筑Infinity、Soleil，悉尼CBD地标建筑World Tower。现在热卖的项目有：Epping park(Epping)、EON(zetland）、VANTAGE(RHODES)、VSQ(Zetland)。价格适中，适合普通消费者。
Mirvac——走的是豪华奢侈路线。高薪聘用顶尖设计师，不管是室内装潢还是外观设计都是开发商里的五星级。当然，也是五星级的价格。同样的位置，价格高出其他楼盘不少。但是并不会影响它的增值潜力，物以稀为贵。热卖中的项目有：The Pinnacle（Rhodes)、EDEN (Glebe)、ERA(Chatswood)、The Royal(New Castle)、Marina|YE(Melbourn)、Yarra Point（Melbourne's Docklands)、ARRAY(Yarra’s Edge )、
Crown——集合酒店、service apartment、住宅小区的大型开发商。路线介于Meriton和Mirvac之间，项目市值超过25亿澳元。热卖中的项目有 V （parramatta)、Top Ryde（top ryde）、Viking (Waterloo)、Sky (North SYd).
FKP Group——昆士兰的开发商，主要项目都在Brisbane。出差去看过，进去就先给关小黑屋看Video，现代化营销啊。The Milton（Milton）、Albion Mill（Albion）、Gasworks（Newstead）
Colliers International---美国上市公司，主营业务是倒卖地皮和给其他开发商做Marketing。自己开发澳洲的项目时间不长，但是很有实力，代表作Australian tower, 在奥运村的Australia Ave上。
Sunland——对Town house情有独钟。代表作有迅速售罄的Kellyville、Gardene，和正在热销的The Pine（Gold Coast），The Glades(Gold Coast)
Capital Corporation——代表作包括Darling Harbor的主要商业大楼。在热销的住宅项目包括：Acacia（Lane Cove）和 Otto（Rosebery）
其它我接手过的项目开发商有Legacy Properties，代表作是The Quay，正在建造North Sydney的楼盘Montrose。建造过墨尔本中国银行的KANNFINCH，开发的楼盘Eastquarter，位于Hurstville,已经进行到第二期。

2 选择Agency
华人喜欢在澳洲买房子，所以澳洲的华人中介也很多。自己人赚自己人的钱是我们民族的优良传统。这些中介里就不乏继承了国内中介的种种弊习。所以我们在选择中介的时候千万要小心！前面有阐述澳洲中介制度严格的法律条规，不能夸张或隐瞒信息，可是还经常听到身边人议论像“Rhodes两房要一百万以上，比Wentworth Point贵一倍”，“明明走路到车站要半小时，却说5分钟”之类的错误信息。反正多数人懒得去考证，也不会去告。wentworth point提成比较高，那就索性把周围的区都一棒子打死。到哪都说是5分钟，管你走路还是开车。这些都还是小问题，如果合同细则、贷款方面的事情或者法律条规中介搞不清楚，那就等着倒霉吧！
查看中介人员Licence是每个购房者应尽的义务！而95%的华人中介人员都是没有Licence的！这点让我很不平衡啊...华人中介比较普遍的招数是四处刊登招聘广告，说什么底薪五万年薪十万免费培训，其实就是***搞传销。招的人清一色是来了没一年的学生，连点房产常识都没有就敢出去说自己从业三年资深顾问。反正忽悠的也多是朋友同学，赚笔钱就跑。但是话说回来，华人中介也有着一些不可比拟的优势，比如华人更懂得华人顾客的需求，购房上面很多细节的问题用母语沟通起来也比较方便。所以如果非选华人中介不可，一要看公司的资历，二要看中介人员的专业程度，三要检查中介人员的资格认证。我所任职的是一家以咨询为主，多文化交融的公司。成员组成为，一个日本人，两个韩国人，一个瑞典人，一个aussie，两个华人。凭良心做事，考虑长远发展。另外一家是华人的大公司，实力雄厚。嘿嘿，两个公司虽然让我有点疲于奔命，但是承接的项目有所互补，基本囊括了市场上所有的项目。

3 Strata 物业费
很多客户一见面就会特别纠结于楼盘的Strata费用是多少，Strata高就放弃考虑。这其实根本就是一个不是问题的问题，因为物业越好费用越高，有游泳池健身房的小区当然比没有的要贵一些。如果off-plan时strata预估的比较高，那也绝对不是开发商故意加码，因为最终用哪家物业公司，出多少strata费用是由“屋主协会”决定的，就是小区居民代表来决定。有些华人开发商以“低strata费用”来当噱头打广告吸引顾客，开始我还不明白。后来弄懂了，广义的Strata包括狭义的物业费（也叫strata）和sinking fund维修费两项。报纸上宣传的超低strata是指狭义的stara，玩了个文字游戏。而且质量不好的项目以后的strata会越来越高，因为会有不断的维修支出。
再说，假如有健身房和游泳池的项目strata每季度比没有健身房游泳池的多1000块，一年多4000块，十年才多40000块。但是十年以后有健身房游泳池的大楼因为更适应现代人的生活，显得更高级，比没有的项目可能多卖10万块。所以说，这不是一个需要过多考虑的问题。不应丢了西瓜捡芝麻

4 区域选择
比起节省strata费用，区域选择就是西瓜。如果说悉尼地区平均每年房产增值7%-10%，那么有的地方可能增长率会是15%，有的地方可能只有3%。以现在大热的Zetland地区为例，因为政府的Green Square计划，去年此地区增值率达到了惊人的14.8%。但是殊不知这个计划15年前就已经提出了，因为迟迟没有动工，过去的15年房价每年增值幅度相当平缓。以去年当地的社区医院被拆除为标志，计划开工，也是入市最佳时机。再一个例子是Rhodes，五年前还是环境污染区，房价是现在的一半。增值迅猛的原因一方面是政府有意向开发，令一方面是新兴社区吸引了大量有品味又有收入能力的年轻人和都市白领。高收入人群愿意出高价钱购置新房，也愿意出更高的租金追求生活质量。Rhodes的繁荣也带动了附近像wentworth point、meadowbank地区房价的起飞。就好像hurstville带动了kogarah、rockdale，chatswood带动了land cove、north syd，parramatta带动了kellyville，都是经典实例。
所以选择购房区域时，具体问题还要具体分析。宗旨还是要分析这个区域居住的人群。最好是都市白领、professionals、学生其次，这些人有一定的消费能力，可以支付起较高的租金，也不会迟交房租或撕毁合同。等过几年卖房子的时候，这些人也是最好的买家。关于区域的人员结构可以上 My RPdata，或者Domain 上面查询。房产靠近车站、shopping center、学校、公园也是非常必要的，可以满足上述人生活品质的追求。能临近海边当然更好，不过也难免要多付出些代价。
给一张杂志统计的过去17年悉尼地区增值率比较
5 买卖时机
我炒外汇的经验告诉我，你永远也找不到最佳的买入时机。诀窍就是设定好目标，不要贪心。It's not about when you buy, it's all about when you sell. 卖出的时机比买入的时机重要的多。因为当市场价格在短期增值时你买入叫顺势，在短期回调时你买入叫抄底，只有在高点卖出时才真正做到了盈利。而且无论你赚了多少都会后悔，后悔没有赚到更多。房产投资是一种长线投资方式，现价买入，设定目标，适时抛售或再融资。

换句话说，房产投资注定是长线的投资。如果今天买明天就想盈利，那必然得不偿失，还不够付印花税的呢。以人的一生来计算，年轻时学会理财，到年老了才有的享受。年轻时应该考虑在可以承受的范围内应该拿出多少收入用于理财，年老了考虑怎么处置一生积累下来的财富，挥霍还是传给后代。这一点在税务上也是合情合理的。

有人该说了，你这不等于没说吗！？那后吧，过年了，发点红利。短期内合理的买卖时机是：1、政府补助政策开始时的先知先觉 2、降息等货币或经济政策的先知先觉。 3、开发商起先需要融资时 4、各大开发商隔三差五的优惠deal时 5、个别房号因为退订而没有及时更改价格导致低于marketing price时。6、银行valuation高于售价时------valuation结果出来后开发商会立刻将价格提上去，这时候会有个时间差。7、汇率突遭滑铁卢时 8、碰到专业又尽心的agent时
当你买房子时碰到上述原因之一时，那么恭喜你了!你会惊喜的发现你买的房子在同一个楼盘同一层同样的户型，比隔壁邻居便宜，甚至比楼上还要便宜很多。

6 各种窍门

买房子要以投资为最终目的，即使是自己住。因为几乎没有人会一辈子都住在同一个地方。所以当地的增值潜力，租金回报率等等无论如何都是必须要考虑的因素。

充分利用政策。比如即使购置的房产是作为投资使用，也是可以拿到$15000的首次置业金的。正规的作法是房子settle之后，进去住满6个月，拿到钱再租出去。投机取巧的作法是，把mailing address、bank details里的address等统统改到新址，假装自己已经住进去，直到拿到政府补助。

交换合同时首付的10%有三种不同的交付方式，最理想的是存入开发商的Trust Account，在房子盖好之前可以拿到这部分钱的银行固定存款利息。

澳洲房子户型图上注明的面积与国内是有区别的。国内是算建筑面积和公摊面积的，澳洲算的是点对点的使用面积。所以如果要和国内的房屋面积做比较的话，大概是用户型图上的数字除以7/10。

澳洲法律有条款限制楼花的买卖，通常情况下是不可以在开发商交房前出售给他人的。这主要是为了规范市场，保护开发商的利益。但是如果合同中没有明确写明“禁止出售楼花”，在开发商的默许下，还是可以更改合同上的名字的。

提高租金。能自己租就自己租，省了丢给中介租的management fee。如果户型选的好，花六七百块加个G-block，一室可以变两室，两室可以变三室，大大的提高了租金回报率。

户型选择。我们华人喜欢选择方方正正的户型。但是如果调查过当地的租客主要以鬼佬为主，就要审慎了。因为凭经验，鬼佬更偏好于长条型的户型。

楼层选择。楼层越高越贵，这点全世界都一样，楼层越高景色越好嘛。但是如果我选就选低的，原因还是使租金回报率最大化，毕竟租金主要还是决定于地理位置。再者说，银行在为房子的贷款做valuation评估时，“景色”这一点不在房屋价值之内。

悉尼40平米以下的房型valuation很容易出问题，不建议购买。Valuation shortage意思是银行不认为这套房产的实际价值符合售价。前面说了，澳洲银行容易为买房者贷款是因为对房屋市场有信心，用房屋本身做抵押。所以当Valuation shortage发生时，银行只愿意贷款给买家它认为的价值，即shortage的部分直接加重了买家首付的负担。

作者: danny01 时间: 2013-11-1 12:27
7. 新房还是二手房

总有人问我这个问题，一遍又一遍的重复解答让我不厌其烦~ 但是我还是想说，这是两个很难放在一起比较的东西。

第一，buyer人群完全不同。二手房的需求是刚性需求。现房，看了满意即刻入住。像结婚的、生孩子的、没有地方住的，不买个现房住难道睡大街上？再比如，二手房市场里能淘到三四十万的两房旧unit，人多钱少的不买二手房就只能搬到山里住吧！又或者，有特殊需求者，要求离某某火车站105米，左右不能差5米，碰巧附近又没有新的楼盘，那么就只能选择二手房。

而人们对新房或者说楼花的需求性质更多是柔性的。不是很着急住，又有一定的投资概念才会选择新房。原因是楼花的价格要低于盖好时，盖好后前五年十年的升值空间也会大于那些现在已经十五二十年旧的二手房。像刚才提到的两/三室一卫、红砖灰墙的过渡性unit，现在都没有人在盖了，还指望未来会有人来竞买？在resale时你会发现穷人的钱是有多么难扣出来

第二，定价机制不同。新房的价格是统一的，针对于同一个楼盘的同一个时间点来说。首先由当地的council估算出土地的价格，再由council、marketing公司（如colliers、CBRE）、开发商协商定价。不会太高也不会太低，高了marketing公司不干，低了开发商不干。当然了，不排除资金链非常充裕或者有短缺的开发商。在这里，再次熬述一下澳洲地产市场环境的不同。像超市、电话公司、网络公司一样，澳洲的房产开发商也是由几大巨头把持的（呸他个资本主义市场经济），所以不那么容易倒闭也没那么好赚钱。从打地基开始边卖边贷款，在房子盖的差不多时把房子卖光光还有一线生机，否则谁家的资金链也扛不起超高的人工成本和商业贷款利息。不像国内，大家都只敢买盖好的楼。谁知道你会不会盖到一半倒闭捐钱跑了？是个人有点关系就敢当开发商！还敢拖欠农民工工资！这也是为什么这个“万恶”的资本主义国家常年缺房的原因。今年悉尼缺又6000套。

二手房的价格当然是由个人定的，可能高于市场价也可能低于市场价。可能低于隔壁的新房价，也有可能高于新房价。因为我说了，定价机制是完全两个系统。如果你不是业内人士，就奉劝君多花些时间淘吧，给自己设定一个6-8个月的期限，每周末看至少3个房子，说不定能淘到一个低于市场价的好房子。这样的房子一定是有的，比如房东翘了、着急离婚分财产、被取消国籍了，但是怎么会轻易落到你的头上？不考虑运气的成分，六到八个月是必须的。除了看房子，最好在每个local agency都登记一下。如果有价格合适的房子出来，他们会按登记顺序打电话通知你。Local agent可是不愁买家的，他们愁的是卖家。

第三，买卖机制与流程不同。新房的就不用多说了，很简单。找个agent聊聊，然后看房，选楼层、户型，付holding deposit，签合同，先付10%，settle时再付10%，结束。区别在于好点的agent有fiancial planning、会计基础，会根据你的实际情况做plan，算算你的承受能力来规避风险，在你的承受和喜好范围内选一个最有投资潜力的楼盘和户型，帮你在开发商那里多争取些利益，找个好的broker帮你解决贷款的问题，即使你购买后也不抛弃不放弃定期email你所购房产的相关市场信息。烂一点的呢，带着你把所有可能会购买的楼盘都注册一遍，然后回家躺着睡觉，不管你买哪个，坐等commssion到账。最要命的是房子还有三个月就settle了也懒得管你是不是已经开始办贷款，一不小心就破了产。

对于二手房来说，第一步是在网上（domain、realestate）或者窗户上（LJ Hooker、Ray White）选选有没有顺眼的，然后问清楚地址和inspention time（周六比较多）。第二步是去实地看看是不是真的顺眼。如果是，就进入议价环节了。多数情况为aution。但别以为就是价高者胜之。因为如果来看房子的人比较多，房东完全有理由认为自己的房子价值被低估了。他会将房子收回，进行新一轮的广告、inspection、auction。就比如现在，七轮降息潮一过，澳洲内需和房产繁荣被有效刺激（第四季度CPI上升至2.2%），二手房的市场也开始一片向好，房东很少会立刻将房子卖出去，不卖到超过市场均价不罢休。刚看到的新闻 http://bbs.tigtag.com/thread-2446073-1-1.html，似乎超出的还不是一点点。好吧，你愿意出高于市场均值的价格买到心爱的房子---谁让某一类买家是视觉系动物呢---那么下一步签合同和办理贷款。顺便提一句，local agent是完全不会look after你的。因为对他们来说找到愿意卖房子的人才是主要工作，谁让澳洲缺房呢。卖家被称之为client，你只是customers之一。贷款什么的你自己去搞定吧！如果你不知道有“broker”这个行业的话，直接走进银行，银行会按照你工资年收入的五倍发放贷款。（PAYG= Anual income*5）。如果你是做生意的，那么对不起，银行只会给你公司利润四倍的贷款（ABN holder= Annual profit*4）。不足的钱只好一次付清啦，而且不会有人事先告诉你。（在这一点上，新房允许你有足够的时间找到一个好的broker，提前三个月开始准备国内收入证明，然后得到任意多的贷款）。

作者: danny01 时间: 2013-11-1 12:29
本帖最后由 danny01 于 2013-11-1 12:32 编辑

买楼花是应避免的7个陷阱

10或15年前，购买楼花（期房）几乎是进入房市的“黄金入场券”——因为当您拿到房门钥匙时，您所购买的房产已经大大升值了。

　　但是，渐渐地，楼花售价越来越贴近房产建成后的预期价值。与此同时，建筑楼缺陷的暴露也打击了潜在买家们的信心。总之，购买楼花现在更象是输赢未知的赌博，而非稳赚不赔的买卖。
　　不过，在奥法雷政府推出的1.5万元首置业补贴生效后，新州买家们又再次将目光投向了楼花市场。
　　那么，在您购买楼花时，应该避开哪些陷阱呢？
1. 价格是否虚高？
　　您可以了解一些附近地区类似的已建成公寓的价格。首置业者补贴是否已经被开发商算入房价内了？如果出现突发成本（例如在第一年后税费提升等情况），您是否还有余款应付？要做好应对突发情况的准备。
2. 是否好得不象是真的？
　　宁愿多花点钱从一位声誉良好、可靠的开发商那里实实在在地买一套公寓，也不要轻信一些籍籍无名的营建商推出的廉价缺陷房产，因为后者一看到消费者陷入麻烦时的第一个反应就是：宣告破产。
3.低税费的诱惑
　　最好避开那些把低廉的税费当做卖点的公寓楼。不管开发商在宣传册上如何拍胸膛保证，如果您想使用某些设备，就必须掏钱。最好查看费用昂贵的收费项目，例如电梯、保安、健身馆和游泳池等，并且试着与类似建筑楼的收费做比较。
4.谁是您的邻居？
　　注意不要成为那些主要面向海外市场推广的建筑楼的补充性买家（top-up buyer）。多元文化固然不错，能在同一个小区甚至是同一栋物业中体验自然是最好不过的了，但是，在其他住户对楼层法（strata law）规定的权利和责任都一无所知的情况下，您能否凭一己之力解决相关的问题？如果您的回答是“不行”，那么尽快了解其他套房都卖到哪儿去了。
5.避免一条龙式的服务开发商
　　如果开发商同时还是物业管理经理，甚至是楼层经理，那么您就要提高警惕了。这种“一条龙”服务有一天也可能会变成一个大问题。分割权力不失为更安全的选择。
6.拒绝长期服务合约预售
　　一些开发商会预售长期服务合约，然后才在业主首次年度大会上匆匆拉票，补足法律规定程序，导致业主们胡里胡涂地投票。而在未来10年，您就得依照合约内容向开发商付费。糟糕的是，被这一纸合约约束的您和邻居们并没有享受到任何的规划参与权。这很显然是个骗局，您所要做的就是在首次年度业主大会上大胆地提出来。
7.不要草率做决定
　　在一些混合了商业楼和居民物业的多阶段性开发案中，购房合同一般都比较复杂。您必须坚持给予律师足够的时间来消化合同的内容，因为这有可能是您这辈子最大的一比交易。

作者: danny01 时间: 2013-11-1 12:32
我们针对在长期工作中客户提出的一些常见问题30个，进行了梳理和总结，并将在微信公共频道接下来的几期连载《投资澳洲房产》发布，希望对广大投资者能够有所帮助。

1.       我们针对在长期工作中客户提出的一些常见问题，进行了梳理和总结，并将在接下来的几期连载《投资澳洲房产》发布，希望对广大投资者能够有所帮助。

1.外籍人士不能购买二手房有这个规定吗？
答：外籍人士购买二手房需满足以下条件：
1. 签证有效期需要有12个月以上（学生签证或探亲签证均可）。
2. 需通过律师申请FIRB，表明此物业仅用于自住（不能用于投资出租）。
3. 离境需出售此物业，不能继续持有空置或者投资出租。

2. 悉尼地区，不知道那些区房价波动很大？或者说那些区适合买投资房呢？
答：悉尼的房地产比较稳健，波动没有中国那样大起大落这点是大家认可的。
从短时间来说，悉尼房价波动大的区，大部分是开发商开发密集的区。原因一是开发商人为地把售价慢慢提起来；二是开发商的投资需要交部分税收给当地政府，当地政府利用突然增加的税收，来改造区域环境带动的环境升值及配套完善；三是重大政府行为投资带动的区域升值，比如town center规划如Zetland，地铁火车线规划如kellyville，或者是悉尼形象改造如Darling Harbour、Pymont和Barangaroo。这些区的投资特点是选择多，早期适合投资，中晚期购买的人群主要是喜欢这地方的环境买进去的。

从长期来说，升值潜力较好的地区，往往是地段好，项目品质好，需求强劲但供应较少的区域。比如说Chatswood去年4月份火车站旁边推出的某楼盘，开盘一二周几百套基本全部售罄。原因是过去几年Chatswood新房供应太少，喜欢住那边的人越来越多，区内有很多资金充足的投资客一直在等待位置及楼盘品质好的投资机会等等。最近类似这种项目的有Glebe的某楼盘，同样具备了地段好、项目品质好、区域供应少但是握着钱寻找投资的成熟买家多。或许没有人想到，Pymont后期3房斜的公寓能卖接近300万澳元。

至于悉尼什么区域适合买投资房呢？答案是There are a thousand Hamlets in a thousand people's eyes. 中文翻译是萝卜白菜各有所爱。你问朋友吧，一般他住什么区会说什么区好；你问中介吧，一般哪里佣金高哪里投资好；你问专家吧，专家说我买哪你跟着买就好。所以还是自己多做功课，多问问家人和自己吧，先把不喜欢的区域排除掉，列出自己大概看重的要点，先咨询知道自己可以贷款多少，清楚自己的预算和预期，再筛选符合条件的投资房。本人实在无法准确说哪个区域投资回报最高，但是通过交流或许能让你清楚怎么投资比较适合你。

3. 新政策下，65万以下的新房有15000补助，不知道你可知道什么好的新房项目呢？可否推荐一下呢？
答：关于这个问题，建议您以平常心去买投资房，别受太多补贴政策影响。
悉尼新政真的调控能力有那么强吗？可能首次置业者会拼命挑补贴多的新楼盘买。但是对于投资者来说，我的建议是别把这补贴当回事儿，假如你知道有套70万的新房，几年后会涨到90万，你会因为没有区区五千块就放弃吗？假如有套65万以下的新房，你明知道不涨价，你会冲着15000补贴去买么？现实是我们无法预知未来，所以还是随缘吧，能拿到补贴的更好，拿不到的也无所谓，我们需要以这种心态去买投资房甚至是去买首次置业房。给你一个参考，西人统计出来的数据，过去利用首次置业补贴买房的人，只占到首次置业总数的20%不到。说明local西方人买首置房，大部分不在乎补贴直接冲House Auction去，难道土生土长的澳洲人比我们移民傻？

在此不推荐任何项目，避免广告嫌疑。有什么投资想法欢迎私聊。

4.       投资房来说，是不是Unit的回报率能高一些呢，个人觉得House租金比较低，Apartment的费用太高，你的意见呢？
答：Unit我自己的定义是：楼层不超过四层的砖房，没有电梯，年代较久，没有任何配套的矮层住宅。这种类型的房屋我个人比较不推荐投资，因为这种旧式的房屋与时代脱节，不是市场主流的需求物业。House确实存在租金回报率低，但升值潜力较佳的现象。Apartment确实存在租金回报率高些，但是管理费高，升值较慢的现象。凡事无绝对，投资者买House和买Apartment都有赚钱的案例，关键还是看你的衡量，以及买对合适的物业类型及地段。我的建议是House和apartment

5.       听说卖房需要就增值部分纳税？请教有关的详细信息。
答：卖自住房不需要交增值税。卖投资房需要交增值税。
持有1年以内的投资房出售增值税是利润部分的30%，持有1年以上的投资者房增值税减半变成利润部分的15%。想回避增值税的话就是把投资者在出售前的半年改成自住房出售，就不需要交增值税了。

6.       夫妻一个pr一个tr，可以一起买二手房吗？还是只能买新房？需要申请FIRB吗合同上能写双方的名字吗
答：你们的情况可以联名买房。可以买新房及二手房（需申请FIRB）。
如果是首次置业的话，在申请首次置业补贴的时候tr一方的材料不足会影响申请。建议买楼花，交房时间在等tr变pr之后为宜

7.       我想买个house，但不知道说自住好还是投资好？那个对个人最有利？
答：House一般以自住名义购买比较好。因为投资House租金回报率比公寓低，而且地皮价值超过36万的House每年需要交地税，House的折旧退税比较少（因为地皮不能退税，旧的房屋退税额度少）。用自住名义买的好处是不用交地税，以后出售不用交增值税。澳洲人普遍采用的方式是买House报自住，买公寓报投资。

8.       什么是房屋折旧税？
折旧退税是针对投资名义而言，新房子（房屋结构、装修和电器）像机器一样有40年的折旧退税年限，每年以递减方式的折扣，退税金额大部分产生在前7年。比如说60万的新房子，前7年每年有1万块到7千块的折旧退税金额，第8年到第40年每年就剩下3、4千到几百块的折旧退税金额了。所以说假如你买了一个房龄10年的House，基本是没有多少折旧的好处了。

9.       什么时候开始找律师？去哪里找？
答：买 House的话可以提前向中介对你有兴趣的房屋要一份合同，这时候就开始需要律师了。所以律师（和贷款）建议你先找好打个招呼，先咨询你不清楚的问题。律师一般对房屋合同收费是$900到$1500（+GST）左右。律师信息很多很多，报纸、网络或者朋友介绍都可以找到律师。

10.       银行评估怎么才能让自己少付点？自己是不是要找评估师？去哪找呢？
答：你的意思是指尽量多贷款少给首付。一般House的贷款比例是80%，豪宅贷款比例会少一些。想多贷款有几个办法：一是可以尝试用你已有的房屋做refinance，套出来的钱作为新房抵押的首付，这种方式最高可以贷款新买房屋总价的100%（也就是说全额贷款不用给首付）；二是（如果没有房屋做抵押的话）可以尝试买保险来提高贷款额度，这种方式比较不推荐因为保险费要接近1万块，并不是很划算。
银行会请评估机构对你的物业做评估，你无需自己找。

作者: Toowong三菱 时间: 2013-11-1 12:54
我收藏了……谢谢

作者: danny01 时间: 2013-11-1 14:19

Toowong三菱发表于 2013-11-1 12:54
我收藏了……谢谢

收藏了也不加分?! 呵呵!

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